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上海土拍惊现个人买家限购后直接买地了

来源:真叫卢俊作者:真叫卢俊 日期:2018-02-09 10:48

   聊一个小事情,但是背后我觉得还是有点话想和大家分享

 
  昨天上海出让了一块商办用地
 
  位于临港,楼板价不高3250元/平米,总金额1.9亿
 
  这个对所有房企来说都是一个不大的金额,但是最后的结果非常有趣,最后买下这块地的,是,个,人
 
  一位叫林映瑞的朋友
 
  一拿1.9亿和个人对比,就觉得这么朋友好有钱好大方
 
  在天眼上查了下林映瑞的背景
 
  感觉也是非常厉害的一个人
 
  当然,个人拿地在土拍市场不是个案,今年我就还听说过另外两个案例
 
  首先是这位福州土豪老板,穿着拖鞋拿着保温杯,以个人名义,竞得桂湖小区地块二(宗地2017-19号),成交价5.78亿元。
 
  另外在广州
 
  也有一位土豪1.4亿拿下一块住宅用地
 
  不得不感慨,贫穷限制了我的想象,有钱的人真的是有钱,可以买下任何他想买的东西
 
  当然感叹归感叹,我还是想聊聊这背后的生意经
 
  对于企业拿地来说,这背后可能还有其他战略的因素,但是站在个人的角度,这完全就是本生意经
 
  首先如今个人愿意进入土拍市场的理由其实也非常简单,因为他们具备购买资格,而且如今不少城市特别是上海,拿地方对于资金要求是非常高的,所谓的资金穿透政策也决定了拿出来的钱必须是自己的钱,不能使借的
 
  这个条件把很多房企都挡在了门外,陆陆续续土地都按照非常低的溢价率成交了
 
  而对于个人来说,他们愿意买地本质上也是因为自己手头拥有足够的资金,而且一定是自有的
 
  当然,咳咳,有一句说一句,个人借的钱或者辗转腾挪来的钱,也查不大出来(嗯嗯,个人瞎猜的)
 
  所以这本质上给了个人买地的一个窗口
 
  另外很重要的一点,个人买下地之后,他的盈利模式会很多元
 
  我们都知道,房企拿到地之后,为什么一定要采取快周转的模式,因为本质上开发商是和金融高度捆绑的这么一个行业
 
  95%的房企采用融资拿地的模式,所以本质上必须依靠快周转的方式降低财务成本的同时,也可以还掉之前借的钱
 
  因为这种模式很普遍,也逼迫港资企业最快程度在内地房地产市场消失了,因为大家都是借钱的,你拿自己钱的一定拼不过别人借钱的胆子大
 
  借钱拿地的在土地端胜面比较大,但是在后期运营上盈利模式就比较少了,必须也只能依赖快周转模式
 
  但是如果你是个人全部用自己的钱拿地,那么你赚钱的方式就会多很多了
 
  首先作为土地方来说,你本来就可以拿来抵押融资,而且你放着越久能够融到的资金也就越多,因为本质上土地一直在涨
 
  当然,如果你不抵押,你还有另外一种盈利模式,就是你可以变的很“港资企业”
 
  以李嘉诚为代表的港资开发商,非常爱用的赚钱模式是,屯着不卖,等着地价涨了再卖
 
  为什么他们可以屯着呢,道理也很简单,自己没有财务成本啊,地是全资买下来的
 
  如果屯着太难看就采用把房子盖好,然后不卖,全部出租,租个十年之后再统一收回重新装修,然后再对外卖
 
  这么一来二去,赚的钱比想象中的要多太多
 
  我想这应该是个人拿地者内心的想法,因为从生意的逻辑来说,这实在是太划算的买卖
 
  港资房企不在了,但是赚钱逻辑一直在市场里蔓延
 
  当然,这可能在你眼里就是一个现象,但是对我来说这却正在传递一个非常强烈的信号
 
  我不讲主体,我仅仅从钱的角度来说,已经意见分明的对外表态:资本依然在高度看好房地产市场
 
  从当下这个市场来看,钱依然看好房地产市场。过去市场相对比较透明,所以都通过商品房的成交量以及房价地价等模式直观呈现
 
  而如今房地产高度调控的当下,交易环节被严格把控的时候,钱又在用不同的方式在涌入
 
  个人进入土拍市场就是最典型的个案,福州那位大爷为什么要参加土拍,大爷也很坦然的表态是因为自己被限购了,不能买房子所以就买了地
 
  我们都知道,钱永远是最聪明的,他只会流向能让他获利的地方,一个环节受阻钱就会在其他环节里汹涌
 
  个人买地只是环节之一,另外两个重要的切入点就是:房企和房企的股票
 
  个人不能买房就去买地,那么资本进入不了房地产那么就进入房地产企业
 
  一个重要现象,港股最近两年的势头越来越好,我想不少人都有这样的感觉,我的地产百晓生群里,已经好久没有聊户型啊景观之类的东西,清一色的在谈论最近买哪个地产股比较游戏
 
  我们遥想大概3年前,房地产股票一直以来走势不好,龙头老大万科那几年的股票估值可以说让多少股民内心拔凉拔凉
 
  但是正是楼市进入调控之后,地产股却突然走高,至今没有下走的大趋势,对我来说这本质上就是零和游戏
 
  过去本来进入交易市场的资金,如今都进入了股票市场
 
  另外一个环节来看,虽然最近的房企融资开始艰难,但是越来越多的资本愿意入股开发商
 
  类似于苏宁这样的互联网企业,越来越多的开始入股开发商,这是以前从来没有过的现象
 
  不仅如此,类似于保险这样的险资来说也是如此
 
  我们且不说宝能入股万科这件事,我们就看平安,几乎入股了所有主流的开发商,成为他们的二当家
 
  其实按照等比例规模来看,平安才是中国真正意义上最大的开发商
 
  我曾经问过平安的高层,为什么这么热衷于进入房地产企业,他们也不避讳的说出了原因:确实很多钱,而且需要盈利,能够去的地方只有2个地方,一个股市一个楼市,搅动股市下场不太好,所以只能进入房地产了
 
  所以还是那句话,钱是最聪明的,只会去到能够让自己赚钱的地方,哪怕某一个环节堵住了,他会想尽办法去到其他可以去的地方
 
  这么多资本拥抱房地产,不能说地产暴利,但是却足以说明地产的稳健。每一步都在用脚投票
 
  看过《三体》的人,应该对水滴印象深刻。
 
  那个莫名其妙的小东西,打击地球人高科技战舰的方式,竟然是最原始的撞击。
 
  这说明,如果一个东西足够硬,它取胜的方式就可以足够简单。
 
  房地产就是这个硬通货。
 
  从个人买地的那些小鸡贼,到庞大的险资全面拥抱房地产,我们发现其实他们并不是那么懂房地产,他们只掌握一个方向,就决定拥抱地产行
 
  不需要懂房地产,不需要懂城市人口流动、不需要懂产业布局,甚至连政策都不太清楚,跟着感觉走,胜算也是个大概率事件。
 
  楼市的车厢里,每一节都挤满了人
 
  ps:过年了,看账号的土豪朋友们,有空拿快递的时候,也拿块地哦
 
  以上为正文,来自真叫卢俊
 
  看到啥都是缘分

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